Affittare casa: contratti, cedolare secca e canone concordato a Roma
Affittare casa a Roma può essere una buona fonte di reddito, ma richiede di scegliere il contratto giusto, conoscere la tassazione e rispettare alcuni obblighi. In questa guida vediamo le formule principali per le locazioni abitative, la cedolare secca e i vantaggi del canone concordato, con un cenno agli affitti brevi.
I principali tipi di contratto
| Contratto | Durata | Canone |
|---|---|---|
| Canone libero | 4 anni + 4 di rinnovo | Concordato liberamente tra le parti |
| Canone concordato | 3 anni + 2 di proroga | Entro i valori dell’accordo territoriale |
| Transitorio | Da 1 a 18 mesi | Per esigenze temporanee documentate; a Roma segue l’accordo territoriale |
| Per studenti universitari | Da 6 mesi a 3 anni | Secondo l’accordo territoriale |
Il contratto deve essere sempre in forma scritta e va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente. Un contratto non registrato è nullo.
La tassazione: regime ordinario o cedolare secca
Regime ordinario
Il canone si somma agli altri redditi e sconta l’IRPEF con le addizionali. Alla registrazione si paga l’imposta di registro del 2% del canone annuo (minimo 67 euro), di solito divisa a metà tra proprietario e inquilino, oltre all’imposta di bollo sul contratto.
Cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, facoltativa, per i proprietari persone fisiche che affittano abitazioni fuori dall’attività d’impresa. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto. Le aliquote nel 2026 sono:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, come Roma.
In cambio, per tutta la durata dell’opzione il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone, anche in base all’ISTAT, e deve informarne l’inquilino. La scelta si fa alla registrazione e si può revocare o esercitare negli anni successivi.
Il canone concordato a Roma
Con il canone concordato il proprietario accetta un affitto compreso tra un minimo e un massimo stabiliti dall’accordo territoriale firmato dalle associazioni di proprietari e inquilini. A Roma i valori dipendono dalla zona in cui si trova l’immobile e dalle sue caratteristiche (piano, ascensore, stato, arredamento, posto auto, ecc.).
I vantaggi per il proprietario sono:
- cedolare secca al 10% invece del 21%;
- IMU ridotta del 25% (si paga il 75% dell’imposta calcolata con l’aliquota comunale);
- in regime ordinario, imposta di registro e IRPEF calcolate su una base ridotta.
Per ottenere le agevolazioni, il contratto deve seguire i modelli ministeriali e, se le parti non sono assistite dalle associazioni, serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’associazione firmataria dell’accordo. Anche l’inquilino ha un vantaggio: un canone in genere più basso di quello di mercato e, se la casa è la sua abitazione principale, una detrazione IRPEF dedicata.
Obblighi e buone pratiche
- APE: obbligatorio anche per l’affitto, con clausola nel contratto; classe e indice vanno indicati negli annunci;
- deposito cauzionale: per legge non può superare tre mensilità e produce interessi a favore dell’inquilino;
- conviene allegare un verbale di consegna con foto, letture dei contatori e inventario degli arredi;
- chi affitta a cittadini extra UE deve comunicarlo all’autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore (comunicazione di cessione di fabbricato);
- verifica con attenzione l’affidabilità dell’inquilino: contratto di lavoro, buste paga, eventuali garanzie.
Gli affitti brevi: le novità 2026
Per le locazioni fino a 30 giorni, la Legge di Bilancio 2026 ha confermato una cedolare secca del 21% per un solo immobile, scelto dal proprietario, e del 26% per gli altri. Inoltre, dal 2026, chi destina agli affitti brevi più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta è considerato imprenditore, con tutti gli obblighi conseguenti. Restano necessari il Codice identificativo nazionale (CIN) da esporre negli annunci, la comunicazione degli ospiti alla Questura e il versamento del contributo di soggiorno al Comune di Roma.
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Informazioni aggiornate a ottobre 2026, a scopo informativo: per il tuo caso specifico confrontati sempre con notaio o commercialista.