APE e conformità: cosa serve per vendere o affittare in regola
Prima di vendere o affittare un appartamento è importante essere sicuri che la casa sia “in regola”. Le parole chiave sono tre: APE, conformità catastale e conformità urbanistica. Vediamo cosa significano, quando servono e cosa succede se mancano.
L’APE: attestato di prestazione energetica
L’APE è il documento che descrive i consumi energetici dell’immobile e lo colloca in una classe energetica, oggi su una scala da A4 (la migliore) a G (la peggiore). Lo redige un tecnico abilitato e indipendente, dopo almeno un sopralluogo.
Quando è obbligatorio
- nella vendita e negli altri trasferimenti a titolo oneroso, oltre che nelle donazioni;
- nei nuovi contratti di locazione, anche per un singolo appartamento;
- negli annunci di vendita o affitto, dove vanno indicati la classe e l’indice di prestazione energetica.
L’APE va messo a disposizione dell’interessato già all’inizio della trattativa e consegnato alla firma. Nel rogito di vendita va inserita una clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica, e l’attestato va allegato. Anche nel contratto di affitto va inserita una clausola analoga.
Validità e sanzioni
L’APE vale fino a dieci anni, a condizione che siano stati fatti i controlli periodici di efficienza degli impianti termici: se non vengono rispettati, l’attestato decade. Va rifatto anche dopo lavori che modificano la classe energetica.
Per chi non rispetta gli obblighi le sanzioni sono significative: in caso di vendita senza la clausola o senza l’APE allegato, le parti rischiano in solido una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro (il contratto resta comunque valido); per gli annunci senza indicazioni energetiche è prevista una sanzione da 500 a 3.000 euro.
E la direttiva europea “case green”?
La nuova direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici (UE 2024/1275) prevede, tra l’altro, una scala di classi armonizzata e nuovi indicatori. Il termine per recepirla era il 29 maggio 2026, ma l’Italia, come gli altri Stati membri, non l’ha recepita entro la scadenza (a luglio 2026 la Commissione europea ha avviato le procedure d’infrazione): finché non arriveranno le nuove norme nazionali, per vendere o affittare continuano ad applicarsi le regole italiane sull’APE. La direttiva non prevede obblighi di ristrutturare a carico del singolo proprietario che vende o affitta. Conviene comunque seguire gli aggiornamenti, perché le modalità dell’APE potranno cambiare.
La conformità catastale
Il catasto descrive l’immobile ai fini fiscali: categoria, rendita e planimetria. Nell’atto di vendita il proprietario deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto; in alternativa la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico. Senza questa dichiarazione l’atto è nullo. Errori tipici: tramezzi spostati, una cucina diventata camera, un ripostiglio trasformato in bagno. Si risolvono con una variazione catastale (procedura DOCFA) curata da un tecnico, di solito in tempi brevi.
Attenzione: la conformità catastale non prova la regolarità edilizia. Una planimetria aggiornata non “sana” un intervento eseguito senza titolo.
La conformità urbanistica (o edilizia)
Riguarda il rispetto dei titoli edilizi rilasciati dal Comune. Nell’atto di vendita vanno indicati gli estremi di licenze, concessioni, permessi e sanatorie; per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione. Se manca questa menzione l’atto è nullo; se invece l’immobile presenta difformità, l’atto può essere valido ma il venditore ne risponde verso l’acquirente, e spesso la banca non concede il mutuo.
Cosa ha cambiato il decreto Salva-casa
Il DL 69/2024 (convertito dalla legge 105/2024) ha introdotto alcune semplificazioni importanti:
- lo stato legittimo si può dimostrare anche con l’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile, se il Comune in quell’occasione ha verificato i titoli precedenti;
- tolleranze costruttive più ampie per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: le piccole differenze di misura non sono considerate abusi entro percentuali che crescono al diminuire della superficie (dal 2% per le unità più grandi fino al 6% per quelle sotto i 60 metri quadrati);
- una procedura semplificata di sanatoria per alcune difformità parziali;
- regole più flessibili per alcuni cambi di destinazione d’uso.
Le valutazioni vanno fatte sempre da un tecnico abilitato, che può redigere una relazione di regolarità prima di mettere la casa sul mercato.
Agibilità e impianti
Il certificato (oggi segnalazione certificata) di agibilità attesta sicurezza, igiene e risparmio energetico dell’edificio. La sua mancanza non rende nullo l’atto, ma è un’informazione importante per l’acquirente. Le dichiarazioni di conformità degli impianti non sono obbligatorie per vendere, ma averle aiuta la trattativa.
In sintesi
| Documento | Vendita | Affitto |
|---|---|---|
| APE | Obbligatorio, allegato all’atto | Obbligatorio, con clausola nel contratto |
| Conformità catastale | Obbligatoria, pena nullità | Consigliata |
| Titoli edilizi | Da citare nell’atto, pena nullità | Consigliata la verifica |
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Informazioni aggiornate a ottobre 2026, a scopo informativo: per il tuo caso specifico confrontati sempre con notaio o commercialista.