Quanto costa comprare casa: tasse, notaio e altre spese (2026)
Quando si compra casa il prezzo concordato non è l’unica spesa. Imposte, notaio, eventuale agenzia e costi del mutuo possono incidere in modo importante sul budget. In questa guida vediamo le voci principali secondo le regole in vigore nel 2026.
Le imposte: dipende da chi vende
La prima domanda è: chi è il venditore? Se è un privato (o un’impresa che vende in esenzione IVA) si paga l’imposta di registro. Se è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, di regola si paga l’IVA.
Acquisto da privato
| Imposta | Prima casa | Altra casa |
|---|---|---|
| Registro | 2% (minimo 1.000 euro) | 9% (minimo 1.000 euro) |
| Ipotecaria | 50 euro | 50 euro |
| Catastale | 50 euro | 50 euro |
Acquisto da impresa con IVA
| Imposta | Prima casa | Altra casa |
|---|---|---|
| IVA | 4% | 10% (22% per le abitazioni di lusso, categorie A/1, A/8, A/9) |
| Registro | 200 euro | 200 euro |
| Ipotecaria | 200 euro | 200 euro |
| Catastale | 200 euro | 200 euro |
Il sistema del “prezzo-valore”
Quando si compra un’abitazione da un privato, la persona fisica che acquista può chiedere al notaio che l’imposta di registro sia calcolata non sul prezzo pagato ma sul valore catastale. Questo si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicandola per 110 (prima casa) o per 120 (altre abitazioni). Il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, quindi il risparmio può essere significativo. Nell’atto va comunque indicato il prezzo reale.
Esempio semplificato: con una rendita di 1.000 euro, il valore catastale prima casa è 1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro, e il registro al 2% è 2.310 euro, a prescindere dal prezzo di vendita.
Le agevolazioni prima casa
Per avere le aliquote ridotte servono, in sintesi, questi requisiti:
- la casa non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9;
- deve trovarsi nel Comune in cui hai (o porterai entro 18 mesi) la residenza, oppure in cui lavori;
- non devi essere titolare, da solo o con il coniuge in comunione, di un’altra abitazione nello stesso Comune;
- non devi possedere, in tutta Italia, un’altra casa comprata con le agevolazioni prima casa. Se la possiedi, puoi comunque usufruirne impegnandoti a venderla entro due anni dal nuovo acquisto (termine portato da uno a due anni dalla Legge di Bilancio 2025).
Attenzione alla decadenza: se rivendi la casa agevolata entro cinque anni senza ricomprare entro un anno un’altra abitazione principale, perdi il beneficio e devi versare la differenza d’imposta, una sanzione del 30% e gli interessi.
Chi vende la casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne ricompra un’altra con le stesse agevolazioni entro un anno (oppure compra prima la nuova e vende la precedente entro due anni) può avere un credito d’imposta pari all’imposta pagata sul primo acquisto, che non può superare l’imposta dovuta sul nuovo.
E gli under 36?
L’esenzione da registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro non è più in vigore: si è chiusa con la fine del regime transitorio e non è stata rinnovata. Oggi anche i giovani pagano le normali imposte prima casa. Resta invece attivo il Fondo di garanzia Consap per il mutuo, con garanzia rafforzata fino al 31 dicembre 2027 per gli under 36 e le altre categorie prioritarie che hanno i requisiti previsti (tra cui un ISEE non superiore a 40.000 euro).
Il notaio
L’onorario del notaio non è fisso: dipende dal valore dell’immobile, dalla complessità dell’atto e dal professionista. Di solito il compenso per la compravendita e quello per l’eventuale atto di mutuo sono distinti. Il consiglio è chiedere più preventivi scritti, che distinguano chiaramente tra onorario e imposte. Sull’onorario si paga l’IVA.
L’agenzia immobiliare
La provvigione è liberamente concordata con l’agenzia ed è soggetta a IVA al 22%. Per chi compra l’abitazione principale, il 19% della provvigione è detraibile dall’IRPEF fino a un massimo di 1.000 euro di spesa. L’importo pagato e i dati dell’agente vanno dichiarati nell’atto.
Le spese del mutuo
- imposta sostitutiva: 0,25% dell’importo finanziato per la prima casa, 2% negli altri casi;
- spese di istruttoria e di perizia, che variano da banca a banca;
- polizza incendio e scoppio sull’immobile, di norma richiesta dalla banca;
- onorario del notaio per l’atto di mutuo.
Altre voci da mettere in conto
- eventuali spese tecniche per verifiche o regolarizzazioni catastali e urbanistiche;
- spese condominiali dell’anno in corso e degli eventuali lavori straordinari, da ripartire con il venditore secondo quanto concordato;
- trasloco, allacci e volture delle utenze.
Un consiglio pratico: prima di firmare la proposta, chiedi una stima complessiva dei costi. Così saprai con precisione di quanta liquidità hai bisogno il giorno del rogito.
Vuoi sapere quanto ti costerà, in totale, l’acquisto della casa che hai visto? Contattaci: in Brescia Immobiliare ti aiutiamo a fare una stima delle spese e ti mettiamo in contatto con i professionisti giusti.
Informazioni aggiornate a ottobre 2026, a scopo informativo: per il tuo caso specifico confrontati sempre con notaio o commercialista.