Il mutuo per la casa: come funziona e come prepararsi
La maggior parte delle persone compra casa con un mutuo. Capire come funziona, quali costi comporta e come presentarsi in banca nel modo giusto può fare la differenza sia sull’esito della richiesta, sia su quanto si pagherà nel corso degli anni.
Che cos’è un mutuo ipotecario
Il mutuo è un prestito a lungo termine, di solito tra 10 e 30 anni, che la banca concede per comprare (o ristrutturare) un immobile. A garanzia del prestito la banca iscrive un’ipoteca sulla casa. Il mutuo si restituisce con rate periodiche, generalmente mensili, composte da una quota di capitale e una di interessi.
Quanto può prestare la banca
In genere le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia (o del prezzo, se inferiore). Il resto, insieme alle spese, deve essere coperto con risparmi propri. Percentuali più alte sono possibili soprattutto con la garanzia del Fondo prima casa.
La banca valuta poi la sostenibilità della rata: come indicazione di massima, molte banche preferiscono che la rata non superi circa un terzo del reddito netto mensile del nucleo, ma ogni istituto ha i propri criteri.
Tasso fisso, variabile o misto
- Tasso fisso: la rata resta uguale per tutta la durata. Offre certezza, a fronte di un tasso di partenza che può essere più alto.
- Tasso variabile: la rata segue l’andamento di un indice di mercato (di solito l’Euribor) più uno spread. Può scendere ma anche salire.
- Tasso misto o con tetto (cap): soluzioni intermedie che combinano parte delle caratteristiche delle due formule.
La scelta dipende dalla tua tolleranza al rischio, dalla durata e dal peso della rata sul bilancio familiare.
TAN, TAEG e prospetto informativo
Il TAN è il tasso di interesse puro. Il TAEG include anche le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, assicurazioni richieste, ecc.) ed è il dato da usare per confrontare offerte diverse. Prima di firmare, la banca deve consegnarti il Prospetto informativo europeo standardizzato (PIES), che riassume tutte le condizioni: leggilo con attenzione e confrontalo tra più banche.
Il Fondo di garanzia per la prima casa (Consap)
Il Fondo pubblico gestito da Consap garantisce una parte del mutuo per l’acquisto (ed eventuale ristrutturazione) della prima casa, purché non di lusso, per importi fino a 250.000 euro. La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale. Per le categorie prioritarie (tra cui giovani under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori, inquilini di alloggi popolari) con ISEE non superiore a 40.000 euro e mutuo superiore all’80% del prezzo, la garanzia può arrivare all’80%; percentuali ancora più alte sono previste per le famiglie numerose, con soglie ISEE specifiche. L’operatività rafforzata del Fondo è prevista fino al 31 dicembre 2027. La domanda si presenta tramite la banca aderente.
Le spese e i vantaggi fiscali
- imposta sostitutiva: 0,25% dell’importo per la prima casa, 2% negli altri casi;
- istruttoria, perizia, polizza incendio e scoppio, notaio per l’atto di mutuo;
- detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale, calcolata su un massimo di 4.000 euro l’anno (quindi fino a 760 euro di risparmio), se la casa diventa abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Per i redditi più alti possono applicarsi limitazioni alle detrazioni: verificalo con il tuo commercialista.
Come prepararsi alla richiesta
- Metti in ordine i conti: evita scoperti, ritardi nei pagamenti e nuovi finanziamenti nei mesi prima della richiesta.
- Verifica la tua posizione nelle banche dati creditizie (ad esempio la Centrale dei Rischi della Banca d’Italia, consultabile gratuitamente).
- Prepara i documenti di reddito e identità (vedi la nostra checklist “Documenti per comprare casa”).
- Chiedi una prevalutazione in più banche o tramite un mediatore creditizio, prima di firmare la proposta.
- Calcola le tempistiche: tra istruttoria, perizia e delibera possono servire diverse settimane. Fissa il rogito di conseguenza.
Durante il mutuo: surroga e rinegoziazione
Se in futuro trovi condizioni migliori, puoi trasferire il mutuo a un’altra banca con la surroga, senza costi a tuo carico e senza penali. Puoi anche chiedere alla tua banca di rinegoziare tasso o durata. Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione, inoltre, l’estinzione anticipata è senza penali.
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Informazioni aggiornate a ottobre 2026, a scopo informativo: per il tuo caso specifico confrontati sempre con notaio o commercialista.