Vendere casa: i documenti necessari e i controlli da fare prima
Vendere casa bene significa vendere al giusto prezzo, ma anche senza intoppi. Molte trattative si bloccano, o si allungano di mesi, perché un documento manca o perché emerge una difformità all’ultimo momento. Preparare tutto prima di mettere la casa sul mercato è il modo migliore per arrivare al rogito sereni.
I documenti fondamentali
Documenti personali
- documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari;
- estratto per riassunto dell’atto di matrimonio o certificato di stato civile (serve per capire il regime patrimoniale e se occorre la firma del coniuge).
Documenti sulla proprietà
- atto di provenienza: l’atto con cui hai acquistato la casa, oppure la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità se l’hai ereditata, o l’atto di donazione;
- visura e planimetria catastale aggiornate;
- eventuale atto di mutuo, se c’è un’ipoteca ancora da estinguere.
Documenti tecnici
- titoli edilizi: licenza o concessione edilizia, permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA, eventuali condoni o sanatorie;
- certificato o segnalazione di agibilità, se presente;
- APE, l’attestato di prestazione energetica, obbligatorio già per gli annunci;
- dichiarazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia, se disponibili.
Documenti condominiali
- regolamento di condominio;
- dichiarazione dell’amministratore su spese ordinarie, eventuali arretrati e lavori straordinari deliberati;
- ultimi verbali di assemblea.
I controlli da fare prima di vendere
Conformità catastale
Nell’atto di vendita il proprietario deve dichiarare che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato reale della casa. Senza questa dichiarazione l’atto è nullo. Se hai spostato una parete, aperto una porta o unito due stanze senza aggiornare il catasto, va fatta una variazione catastale prima del rogito.
Conformità urbanistica
Nell’atto vanno indicati gli estremi dei titoli edilizi dell’immobile (per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione in tal senso). Se la casa presenta difformità rispetto ai progetti approvati, l’acquirente e la banca possono fermarsi. Il decreto “Salva-casa” (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha reso più semplice dimostrare lo stato legittimo dell’immobile, ha ampliato le tolleranze costruttive per piccole differenze di misura negli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (percentuali più ampie per gli immobili più piccoli) e ha introdotto una procedura semplificata per sanare alcune difformità parziali. Un tecnico può valutare se il tuo caso rientra in queste possibilità.
Ipoteche e mutuo residuo
Se c’è un mutuo ancora in corso, si può estinguere con il ricavato della vendita al momento del rogito. Va concordato prima con la banca e con il notaio, che si occuperanno anche della cancellazione dell’ipoteca.
Casa ereditata o ricevuta in donazione
Per una casa ereditata devono essere state presentate la dichiarazione di successione e la voltura catastale, ed è importante che risulti trascritta l’accettazione dell’eredità. Le case provenienti da donazione recente possono invece creare qualche cautela in più per l’acquirente e la banca: meglio parlarne subito con il notaio.
Le tasse per chi vende: la plusvalenza
Se vendi entro cinque anni dall’acquisto (o dalla costruzione) a un prezzo più alto di quello pagato, la differenza (plusvalenza) è tassata. Non si paga se la casa è stata abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, né per gli immobili ereditati. Se si paga, puoi chiedere al notaio di applicare un’imposta sostitutiva del 26%, versata direttamente al rogito, invece della tassazione ordinaria IRPEF.
Attenzione al Superbonus: se sulla casa sono stati fatti lavori con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni, la vendita può generare una plusvalenza tassabile anche oltre i cinque anni, salvo le esclusioni previste (ad esempio eredità o abitazione principale per la maggior parte del periodo). È un caso da verificare sempre con il commercialista.
Prima di pubblicare l’annuncio
- fai una valutazione realistica del prezzo, basata su vendite recenti nella zona;
- raccogli i documenti e fai controllare catasto e titoli edilizi;
- richiedi l’APE: negli annunci vanno indicati classe e indice di prestazione energetica;
- sistema piccoli difetti e presenta la casa in ordine: la prima impressione conta.
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Informazioni aggiornate a ottobre 2026, a scopo informativo: per il tuo caso specifico confrontati sempre con notaio o commercialista.